5 إشارات تحذيرية عند شراء عقار من بائع غير مرخَّص في سوريا
لماذا تحمل المبيعات غير المرخّصة مخاطر إضافية
في سوريا، ترتبط الحقوق الحقيقية على العقار ارتباطاً أساسياً بالسجل العقاري الذي تديره المديرية العامة للشؤون الكاداسترية. النظام الحديث — المستند إلى المراسيم 186 إلى 189 وقانون السجل العقاري (المرسوم 188 لعام 1926) — يسجل الملكية والقيود والحقوق العينية الأخرى. وفق هذا الإطار والمدوَّنة المدنية، تكون الملكية قابلة للإثبات للآخرين عندما تُسجَّل في السجل العقاري. أي معاملة تتجاوز هذا الإجراء تعرض المشتري لمخاطر يمكن تجنُّبها.
إشارة تحذيرية 1: يرفض البائع تزويدك باستخراج حديث من السجل العقاري
فحص أساسي هو سجل عقاري محدث من دائرة الشؤون العقارية (سجل الأراضي) يبيّن رقم القطعة، الوصف، المالكين، وأي قيود مثل الرهون العقارية، الحجز أو أوامر قضائية. إذا رفض بائع غير مرخّص الحصول على مستخرج حديث أو مشاركته — أو كان الوصف في السجل لا يتطابق مع المبنى المعروض عليك — اعتبر ذلك علامة تحذير كبيرة. السجل مصمم لإظهار الوضع القانوني لكل عقار، ويُعد المشترون على علم بما يظهر فيه. المتابعة دون هذا المستند تُبقيك عميانًا تجاه أي امتيازات، أحجامات، أو ملاحظات متعلقة بإعادة التطوير قد توقف عملية النقل لاحقًا.
علامة حمراء 2: طُلِب منك الاعتماد فقط على عقد خاص أو على توكيل قديم
من الشائع في سوريا رؤية عقود بيع خاصة أو استخدام توكيل لإتمام مراحل النقل. لكن العقد الخاص وحده لا يضع اسمك في سجل الأراضي، والتوكيل القديم أو القابل للإلغاء قد ينهار قبل أن تسجل. حتى مع التوكيل غير القابل للإلغاء، فإن التوقع العملي هو التحرك بسرعة نحو نقل مسجّل؛ الإدخالات المؤقتة والملاحظات المرتبطة بهذه الصكوك محدودة زمنياً ولا تغني بنفسها عن إكمال التسجيل. إذا أصر البائع على أن "التسجيل غير ضروري" أو رفض إتمام الصفقة أمام الكاتب العدل ومديرية العقارات، انسحب.
علامة حمراء 3: البائع لا يستطيع إثبات السلطة على البيع
إذا لم يكن الشخص الذي تتعامل معه المالك المسجّل، فعليه إظهار سلطة واضحة وقابلة للتحقق — عادة توكيل محدد يحدد العقار بدقة والصلاحيات للبيع. عندما يكون الموكل (المالك) في الخارج، فعادةً ما يحتاج التوكيل إلى توثيق صحيح من قبل جهة الإصدار وسفارة أو قنصلية سوريا قبل أن يعتمد عليه كتّاب العدل والسجلات السورية. احذر من النسخ الضوئية، التفويضات المنتهية، أو الصلاحيات العامة التي لا تخوّل صراحة بيع العقار المحدد.
علامة حمراء 4: يُحثُّك على التخفيف من السعر لـ"توفير الضريبة"
منذ 29 مارس 2021، تُحسب ضريبة بيع العقارات في سوريا من القيمة السوقية السائدة المحددة بمراسيم وزارة المالية، وليس الرقم الذي تكتبه في العقد. محاولات الإعلان عن سعر أقل بكثير لن تقلل الضريبة وقد تؤدي بدلاً من ذلك إلى تأخيرات، إعادة تقييم، أو تدقيق إضافي. إذا ضغط عليك بائع غير مرخّص لتلاعب في المستندات من أجل ادعاءات توفير ضريبي، اعتبر ذلك إشارة إلى أن أجزاء أخرى من الصفقة قد تكون غير ملتزمة بالقانون.
علامة حمراء 5: غياب التصاريح الواضحة أو تأخيرات غير مبررة في السجل
بعيدًا عن الفحوصات العرصية الروتينية، طالبت السلطات السورية أحيانًا بتصاريح إضافية لإتمام نقل الملكية. في 2025، تم تحديث الإجراءات لربط إتمام العديد من المعاملات بشهادة "لا مانع من إتمام المعاملة العقارية". البائع الذي لا يستطيع أو لا يريد الحصول على التصاريح المطلوبة—أو الذي يقترح أنك تستطيع تجاوزها—يعرض أموالك للخطر. يمكن إيقاف التحويلات إذا كانت هذه الأوراق مفقودة، حتى بعد توقيعك على العقد.
خطوات عملية قبل الالتزام
اطلب مستخرجًا رسميًا وحديثًا من سجل الأراضي وقارنه مع العقار على الأرض (العنوان، الحدود، رقم الوحدة والمساحة).
تحقق من تطابق هوية البائع مع مالك السجل، أو تحقق من وجود توكيل رسمي موثق يذكر العقار وصلاحية البيع.
أصر على أن تتماشى مراحل الدفع مع خطوات التوثيق والتسجيل. استخدم إيصالات رسمية وتجنب دفع المبلغ الكامل قبل قبول السجل للانتقال.
خصص ميزانية للضرائب والرسوم بناءً على نظام القيمة السائد الذي تم تقديمه في 2021، وليس فقط على سعر العقد.
أحسب وقتًا للتصاريح أو الشهادات التي قد يطلبها السجل قبل إتمام الملكية.
كيف يمكن لمفتاح المساعدة
مفتاح هو سوق عقاري مجاني لسورية يتيح لك العثور على والوصول إلى وسطاء ووكالات عقارية مُحققة. ابحث عن شارات الثقة—وساطة مُحققة، وسيط مستقل مُحقق، ومطور مُحقق، والتحقق من هوية البائعين الأفراد—عند تصفح القوائم. يمكنك مراسلة البائعين أو الوسطاء مباشرة عبر دردشة داخل التطبيق، WhatsApp أو الهاتف لطلب مستخرجات السجل أو نسخ التوكيل قبل الزيارة. يعرض مفتاح أيضًا سياق السوق على القوائم، بما في ذلك متوسط أسعار الطلب الأخيرة وتاريخ الأسعار المحلي، مما يساعدك على اكتشاف القوائم التي تبدو منخفضة أو مرتفعة السعر بشكل مريب. هذه الأدوات لا تغني عن الفحوصات القانونية، لكنها تجعل من الأسهل تحديد الأولويات للفرص الأكثر أمانًا وإجراء محادثات مستنيرة قبل الالتزام.